Réduction des frais de notaire pour les primo-accédants en 2025

Destiné aux agences immobilières françaises souhaitant accompagner et convertir leurs clients primo-accédants, cet article vous aide à maîtriser les nouvelles règles 2025 des frais de notaire réduits.
En tant qu’agence immobilière, vous travaillez chaque jour à faire de l’accession à la propriété une réalité pour vos clients. La règle des frais de notaire réduits pour les primo-accédants en 2025 représente un levier concret de différenciation commerciale et un argument de conversion puissant

Pourquoi ce sujet est un atout commercial ?

En tant qu’agence immobilière, vous travaillez chaque jour à faire de l’accession à la propriété une réalité pour vos clients. La règle des frais de notaire réduits pour les primo-accédants en 2025 représente un levier concret de différenciation commerciale et un argument de conversion puissant :

• Elle permet de réduire le coût global d’acquisition pour un acheteur entrant sur le marché, ce qui améliore son budget, son apport, et donc sa capacité d’emprunt.
• Elle s’inscrit dans un contexte où les frais d’acquisition s’alourdissent : en 2025, de nombreux départements ont relevé les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) dans les transactions immobilières anciennes.
• Pour vos prospects primo-accédants, cela devient donc un argument clé à communiquer : “vous bénéficiez d’un traitement privilégié, je vous accompagne sur cette dimension”.
• Enfin, pour votre agence, cela permet de qualifier mieux vos leads : identifier les primo-accédants, valoriser cette « économie » dans votre argumentaire, et proposer des biens adaptés (résidence principale, budget, zone géographique) en valorisant cette réduction.

En somme : mieux comprendre les conditions, les justificatifs, les impacts et les exemples chiffrés vous donne un avantage pour convaincre plus vite et mieux convertir vos prospects en clients. Passons maintenant à la structure à suivre.

Éligibilité : qui peut bénéficier de la réduction en 2025 ?

1.1 Le principe général

• Depuis la Loi de finances pour 2025, les départements ont la possibilité d’augmenter la part des droits de mutation à titre onéreux (DMTO) de 0,5 point, ce qui alourdit les frais de notaire dans les acquisitions dans l’ancien.
• Cependant, cette hausse ne s’applique pas (ou n’est pas encore appliquée) aux acquéreurs qui achètent leur résidence principale et qui sont « primo-accédants ».
• Autrement dit, un primo-accédant peut y voir un « bonus » fiscal : il n’est pas pénalisé par la hausse et conserve le taux antérieur ou bénéficie d’un traitement allégé.

1.2 Conditions d’accès – points clés à vérifier

Pour pouvoir se prévaloir de la réduction ou de l’absence de surcoût, il faut :

• Que l’acquisition concerne une résidence principale (le logement sera occupé par l acquéreur comme logement principal).
• Que l’acquéreur soit primo-accédant ou remplisse les critères équivalents : ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale dans les « x années précédentes ». La jurisprudence admise : pas propriétaire de résidence principale au cours des deux années précédant l’achat.
• Que le bien se situe dans un département ayant appliqué (ou non) l’augmentation des DMTO mais où le statut de primo-accédant permet d’être « exempté » de la hausse.

1.3 Particularités / exclusions à noter

• Attention : l’acquisition doit bien être pour la première résidence principale de l’acheteur, ou du moins qu’il ne soit pas propriétaire de sa résidence principale depuis 2 ans : cela exclut parfois des propriétaires antérieurs.
• Chaque département peut décider ou non d’augmenter ses DMTO, ce qui crée des disparités territoriales : il convient donc de vérifier le taux applicable localement.
• Le dispositif « réduit » ici ne signifie pas toujours « exonération complète » : il s’agit souvent de « non-application de la hausse » ou de « application d’un taux préférentiel ».
• Le bien peut être neuf ou ancien : attention, pour les logements neufs, d’autres mécanismes de frais réduits existent. Mais pour le mécanisme « primo-accédant » dans l’ancien, il s’agit surtout de la non-hausse.

Justificatifs : ce que l’agence immobilière doit demander à son client

Pour accompagner efficacement votre client primo-accédant, votre rôle consiste à anticiper les justificatifs nécessaires afin d’éviter toute mauvaise surprise. Voici la liste de contrôle typique :

• Une attestation sur l’honneur de l’acquéreur indiquant qu’il n’a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années (ou selon la période fixée).
• Un justificatif de résidence principale pour l’achat (ex : pièce d’identité, justificatif de domicile, ou engagement d’occuper le bien comme résidence principale).
• Le compromis ou acte de vente précisant que l’acquisition sera affectée à la résidence principale.
• Le notaire devra vérifier auprès du service des impôts ou via la déclaration appropriée que l’acheteur peut bénéficier du régime « plus-favorable » des frais de notaire.
• Le client doit être informé du taux applicable localement, et de la date de délibération du département s’il y a eu augmentation des DMTO. Votre agence peut conseiller qu’il vérifie la collectivité territoriale concernée.
• Si l’agence ou le client souhaite se prémunir, il peut être utile de joindre une note explicative ou un dossier interne mentionnant la nature du bien, la qualité d’habitation en résidence principale, et la qualité d’acquéreur « primo-accédant ».

En tant qu’agence, vous pouvez proposer à votre client un check-list « primo-accédant » et l’accompagner pour cocher les cases rapidement afin de valider ce levier fiscal.

Cas limites et points de vigilance

3.1 Cas limites fréquents

• Un acquéreur qui a été propriétaire mais pas de sa résidence principale : selon le département et le texte, cela peut ou non être considéré comme premier accession. Il faut bien vérifier la nuance.
• Une acquisition effectuée à titre de résidence secondaire ou locative : le statut « primo-accédant + résidence principale » ne s’applique normalement pas, donc la hausse peut s’appliquer.
• Un bien acheté avant la date d’application de la hausse vs après : la date de l’acte authentique ou de la délibération du département peut faire la différence.
• Une revente rapide ou un bien non occupé comme résidence principale : cela peut remettre en cause le caractère de résidence principale et donc l’éligibilité.
• Le cas des départements n’ayant pas encore voté la hausse : l’avantage « primo-accédant » est clair, mais il faut vérifier s’ils comptent l’appliquer ou non.

3.2 Points de vigilance pour l’agence

• Vérifier le taux exact applicable dans le département concerné, car la hausse pouvant aller de 4,5 % à 5 % du prix de vente (ou taux de DMTO) selon la délibération.
• Informer le client que « primo‐accédant » ne veut pas simplement dire “jamais propriétaire”, mais que le critère de résidence principale, de durée, et d’antériorité s’applique.
• Anticiper l’incidence sur la capacité d’emprunt : même si les frais de notaire sont allégés, le client devra disposer de l’apport, du reste à charge, et du financement global.
• Bien expliciter à l’acquéreur que cette réduction concerne les frais de notaire / droits de mutation, mais pas nécessairement tous les frais annexes (travaux, diagnostics, commission agence, assurance, etc.).
• Prévoir la communication et la documentation : brochure explicative, simulation de frais réduits, comparatif « avec/ sans » avantage primo-accédant.

Impact sur la capacité d’achat

L’impact d’une réduction (ou d’une non-hausse) des frais de notaire pour un primo-accédant est multiple :

1. Réduction du reste-à-apporter
   Si les frais d’acquisition sont moins élevés, l’apport personnel requis ou le financement nécessaire peuvent être réduits, ce qui rend l’achat plus accessible.
2. Hausse de la capacité d’emprunt
   Un coût global d’acquisition plus faible (frais de notaire + taxe + autres frais) signifie que la mensualité du remboursement peut être consacrée davantage à l’achat du bien lui-même. Cela permet d’augmenter le prix d’acquisition possible tout en restant dans le taux d’endettement acceptable.
3. Argument de conversion – différenciation commerciale
   Vous pouvez dire au prospect : « Vous êtes primo-accédant ? Cela représente tel montant d’économie, ce qui vous donne X € de budget supplémentaire ou Y mois de mensualités réduites. » Cela crée une forme d’urgence ou de valeur ajoutée dans votre discours.
4. Meilleure négociation des conditions
   Le client peut décider d’allouer cette économie à un meilleur apport (réduisant le coût du crédit), ou à des travaux, ou à un meilleur bien : vous pouvez l’accompagner dans ce choix.

En tant qu’agence, vous pouvez proposer une simulation rapide : par exemple, « si vous bénéficiez de la condition primo-accédant, vous économisez tant, cela augmente votre budget de tant, cela réduit vos mensualités de tant ».

Conclusion

Pour votre agence immobilière, maîtriser le dispositif “frais de notaire réduits / non-hausse pour primo-accédants en 2025” est un vrai atout :

• Vous pouvez qualifier et attirer davantage de primo-accédants en mettant en avant cette “économie”.
• Vous pouvez conseiller vos clients de manière proactive, en contrôlant l’éligibilité, les justificatifs et en intégrant l’impact dans leur capacité d’achat.
• Vous pouvez structurer votre discours commercial autour de ce levier (ex-: « En tant que primo-accédant, vous bénéficiez d’un traitement privilégié, ce qui vous permet de gagner X € de budget ou Y mois de mensualité»).
• Cela renforce votre position de conseiller de confiance, pas seulement de vendeur.

Crédit photo Unsplash : Jakub Żerdzicki